Huspriser i Stockholm 1875-1957

Stockholms roll i den svenska ekonomin har överlag varit stark åtminstone sedan medeltiden, men hur dominant roll den spelat, har varierat över tid. Söderberg, Jonsson och Persson (1991) namngav sin klassiska studie av staden från 1750 till 1850 The Stagnating Metropolis, men efter 1850 började stadens betydelse öka igen. Stockholms befolkning växte från 93 tusen år 1850 till 136 tusen år 1870, 246 tusen år 1890, 342 tusen år 1910, och 502 tusen år 1930. Stockholms andel av landets befolkning ökade mellan 1850 och 1930 från 2.7 procent till 8.2 procent. (SCB 1969, Historisk Statistik I, s. 50-51. pdf här. Folkökningen beror förstås delvis på stadens territoriella expansion, med Brännkyrka, Bromma, Enskede och Spånga.)

Givet utvecklingen i Sverige idag, sedan ungefär 1980-talet, med expanderande storstadsregioner och snabbt stigande bostadspriser, blir en intressant fråga: hur utvecklades bostadspriserna i Stockholm under expansionsperioden i industrialismens tid? Ekonomisk-historikerna Johan Söderberg, Sölvi Blöndal, och Rodney Edvinsson vid Stockholms universitet har i ett bokkapitel från 2014 presenterat en utförlig studie som kan hjälpa oss att besvara denna fråga. De kartlägger prisutvecklingen för bostadsfastigheter (inte för lägenheter) från 1875 till 1957 med nya data. (Efter 1957 använder de officiell statistik.) Taxeringsvärdena för fastigheterna hittar de i Stockholms adresskalender som var en återkommande publikation under perioden och som för 1882 till 1932 digitaliserats och publicerats på den fantastiska sidan Stockholmskällan. (Se till exempel 1909 års adresskalender här.) Försäljningspriserna kommer från arkiverade  lagfarter som finns i Stockholms rådhusrätts arkiv på Stockholms stadsarkiv. Eftersom stan expanderade administrativt sett under perioden så fokuserar de på innerstaden, så att priserna kommer vara jämförbara över tid -- priserna var mycket högre i stan än i till exempel Brännkyrka.

De visar i ett diagram att priserna (i rörliga priser) ökade ganska så stabilt decennierna efter 1875. År 1910 var priserna ungefär dubbelt så höga som de var 1875. Priserna ökar snabbare under 20-talet, står stilla under 30-talets andra hälft, och ökar snabbt igen under 40-talet och början av 50-talet. I nästa diagram, som jag klistrat in ovan, deflaterar de prisförändringarna med konsumentprisindex. 

Här ser vi att från 1875 till slutet av 1880-talet ökar fastighetspriserna mycket snabbare än KPI (om KPI:t och relativpriser i svensk historia, se tidigare blogginlägg här.) En byggboom pågick och bland annat Östermalm växte snabbt -- Per Wästberg berättar i sin bok Östermalm att nitroglycerin användes för första gången i Stockholm år 1868 för att börja spränga sig igenom Tyskbagarbergen som avskilde delar av det nuvarande Östermalm (dåvarande Ladugårdslandet) från staden, och att det var 1885 som stadsdelen bytte namn just till Östermalm. Bostadssektorn var på 1880-talet en boom-bransch där man kunde tjäna stora pengar: Söderberg et al berättar att Rörstrands fabriksområde såldes still Stockholms stad 1883, omorganiserades, och när staden i slutet av 1885 sålde en sjundedel av marken så var priset redan högre än vad hela inköpet hade kostat 1883. Åren runt 1890 blev därmemot något av en kris för stadens bostadsbyggare, då en del bolag gick i konkurs. Priserna föll 1889-1892; detta kan dock vara drivet av att 80-talets expansion oproportionerligt hade skett i high end-delen av marknaden på Östermalm och att efterfrågan tillfälligt skiftade till billigare lägenheter. Boomen fortsatte egentligen under 90-talet och 00-talet -- Lars-Erik Thunholm refererar på ett ställe (Oscar Rydbeck och hans tid, 1991, s. 49ff) att Bergsunds Mekaniska Verkstad åren efter sekelskiftet var minst lika lukrativt som fastighetsägare på Södermalm som de var i egenskap av tillverkningsindustri. Något som känns väldigt rimligt och intuitivt när man tänker på prisnivåerna i Hornstullstrakten idag!

Vintern 1907 tog högkonjunkturen i Sverige slut; i USA pågick en finanskris och denna spillde över också på svenska förhållanden. Våren 1908 stannade byggnadsverksamheten i Stockholm till, inte bara på grund av kapitalmarknadsproblemen utan också på grund av strejker och konflikter -- minns att detta är i upptakten till storstrejken 1909, som var nära relaterad till konjunkturnedgången som började 1907. Söderberg, Blöndal och Edvinssons prisindex fångar bara delvis dnna dynamik; de finner ett fall i fastighetspriserna 1908 men en ökning 1909.

Under första världskriget faller de reala fastighetspriserna -- mer precist så stiger inte fastighetspriserna lika kraftigt som övriga poster i KPI, under dessa år med mycket kraftiga prisstegringar inte minst på mat. Priserna på byggmaterial och bränsle steg vilket också räntorna gjorde. "Residential construction came to a virtual standstill." (s. 72) År 1917 infördes dessutom hyresreglering, en lag som tillät hyresvärdar att höja hyrorna för att täcka ökade kostnader på bränslen, räntor och reparationer, men som satte ett tak för vinster.

Efter kriget började de reala priserna stiga igen, och gjorde så tills Depressionen; 1932 började priserna falla igen. Hela vägen genom 30-talet föll priserna och inte förrän under andra världskriget steg de (realt) igen.

En väldigt intressant jämförande figur, som använder Jan Bohlins data för Göteborg och Eitrheim och Erlandsens data för Oslo, Trondheim, Bergen och Kristianstand, visar att utvecklingen för de reala fastighetspriserna är väldigt lik sig mellan Stockholm, Göteborg och de norska städerna över tid 1875-1957. Vi ser samma ökning 1875 till ca 1910, samma fall under första världskrigets starka inflation, ökning under 20-talet, stagnation under 30-talet.

Och det är framför allt perioden 1875 till ca 1910 som jag intresserar mig för här. Vad betyder detta för hur vi ska förstå levnadsstandardens och ojämlikhetens utveckling under perioden? Fastighetspriserna ökade relativt till konsumentpriser: det borde betyda att fastighetsägarna gynnades under perioden, vilket torde ha ökat ojämlikheten. Vi skulle dock vilja veta hur hyrorna utvecklades, men det är väl rimligt att tänka sig att hyrorna måste ha ökat om fastighetspriserna kunde öka -- varför skulle priset på en fastighet öka om inte den förväntade avkastningen ökar? Det är en parantes, men vi kan också tänka så här: hur förändrades fastighetspriserna om vi deflaterar med arbetarlöner? Alltså, blev en arbetare mer förmögen (hehe) att köpa en fastighet 1910 jämfört med 1870 eller var det tvärtom så att ett husköp blev allt mer avlägset?

Den andra dimensionen som jag funderar mycket på här är: hur förändrades priserna i olika delar av Stockholm? Ökade eller minskade prisskillnaderna mellan rika och fattiga områden? Det skulle ju gå alldeles utmärkt att studera baserat på adresskalendrarna som Stockholmskällan har digitaliserat. De två bilderna exemplifierar lite enkelt med två väldigt bekvämt valda exempel, början av 25:e roten som ligger i Katarina församling på Södermalm, här runt Bondegatan och Skånegatan, och början på 9:e roten runt Humlegården, runt Humlegårdsgatan, Stureplan och Birger Jarlsgatan. Vi ser att källan uppger vilka (juridiska personer eller faktiska personer) som äger fastigheterna, och vad fastigheten är taxerad till. Tomtarealen skulle kunna användas som ett mer eller mindre grovt mått på fastighetens storlek.

Jag tänker mig att det vore ett utmärkt upplägg för en masteruppsats att kartlägga fastighetspriser genom ett sample av t ex en rote på Södermalm och en på Östermalm, för två nedslag kanske 1900 och 1926. I mitt, Jakob Molinder och Svante Prados projekt om inkomster och inkomstfördelning i Sverige 1862-1970 har vi samplat 1 procent av skattebetalarna (0.5 procent efter 1940) och har då för Stockholm samlat in information för 2215 vuxna 1870 (varav 617 betalade inkomstskatt), 3844 vuxna år 1900 (varav 1318 betalade skatt), 5060 vuxna år 1920 varav 3362 betalade skatt, och så vidare. Vi har återkommande inkomster från  t ex Klara församling, Hedvig Eleonora och Maria. Genom att kombinera inkomster och fastighetspriser (eller kanske hyror) skulle man kunna göra fascinerande ny forskning om segregationens utveckling i Stockholm under den perioden.

 

Referens

Johan Söderberg, Sölvi Blöndal, och Rodney Edvinsson (2014) "A price index for residential property in Stockholm, 1875–2012" (tillgänglig online här), i Historical Monetary and Financial Statistics for Sweden, Volume II: House Prices, Stock Returns, National Accounts, and the Riksbank Balance Sheet, 1620–2012, red. Rodney Edvinsson, Tor Jacobson och Daniel Waldenström. Stockholm: Ekerlids/Riksbanken.

Geografisk politisk ekonomi

"Geografisk politisk ekonomi": etiketten innefattar tre akademiska discipliner. Av Max Webers klassiska trefaldighet, två -- bara "samhälle" fattas. Det är för en utomstående alltså inte helt klart vad G.P.E. egentligen är. Eric Sheppard, professor i geografi vid UCLA, introducerar i en artikel i Journal of Economic Geography (ett annat sätt att kombinera begreppen!) G.P.E., och kontrasterar också denna forskningstradition med nationalekonomernas "New Economic Geography". 

Marshall konstaterar också att "politisk ekonomi" är ett mångtydigt begrepp, men menar att dess genalogi inom den geografiska forskningen går tillbaka det tidiga 1970-talets radikala geografi. Det fundamentala teoretiska bidraget ("intervention") var David Harveys The Limits to Capital från 1982, en utarbetning av Marx teori om kapitalism och ojämn utveckling. Detta är alltså en annan nationalekonomisk genealogi, tillbaka till Marx och Ricardo, än den moderna

"Diversifying remarkably since the 1990s under the influence of feminist and post-prefixed epistemologies, it now embraces many trenchant critics of Marxian economic geography’s economism and ‘capitocentralism’ (Gibson-Graham, 1996). Yet it remains haunted by Marx: a post-Marxist subdiscipline (cf. Derrida, 1994). Indeed, Harvey remains a profoundly influential figure: Critics of a squarely Marxist account still feel compelled to establish their position by distancing themselves from him (Amin and Thrift, 2005). " (s. 320)

Sheppard sammanfattar GPE så här. "Beyond conceptualizing capitalism as an unstable economic system, characterized by uneven geographical development, geographical political economists insist on the following."

1. kapitalism är inte det enda ekonomiska systemet
2. "geography is not exogenous to the economy, a constraint on or determinant of economic possibilities, but is produced alongside economic activities. These produced spatialities nonetheless shape ongoing trajectories: A socio-spatial dialectic (Soja, 1980)." 
3. "economic processes must be considered in relation to the biophysical, cultural and social processes with which they co-evolve (the formation of soils, water and other ‘natural resources’, gender, social class, subject and identity formation, etc.).  (s. 321)
   

GPE har sedan början på 1970-talet haft en aversion mot kvantitativ metod; "the founding figures of radical geography included prominent defectors from the 1960s location theory and its associated mathematical methodologies (e.g. Harvey, Ron Horvath, Doreen Massey, Gunnar Olsson, Richard Peet and Edward Soja)." (s. 321) Att helt avfärda matematik är dock onödigt, säger Sheppard, och lyfter fram att han de senaste tjugo åren varit en del av"regional political economy" som kombinerat matte och GPE.

"Mathematical Marxian analyses show that macroeconomic equilibrium in a competitive capitalist economy is unstable—subject to disruption because representatives of the owners of the various factors of production (labor, money capital, land and resources) can improve their returns through political organization (i.e., class struggle). The question posed by regional political economists is whether attention to the geographies of capitalism further disrupts these assertions from ageographical economic theories. The answer, in brief, is affirmative." (s. 322)

Om Krugman och N.E.G.:

"In the spirit of August Lo¨sch, Krugman (1993) insisted that geographical economic theory focus on isotropic spaces, in order to account for the production of ‘second nature’: the morphogenesis of heterogeneous spatial economic landscapes from a uniform spatial backcloth. Geographical political economists share his concern for produced geographies, but insist that integrating already existing geographical unevenness into the analysis, again, can make a significant difference. It has been shown, for example, that markets do not function in the ways presumed by mainstream microeconomic theory in the presence of spatial heterogeneity (Sheppard et al., 1992; Sheppard et al.,1998; Plummer et al., 2011). Consider the case of retailers engaged in monopolistic spatial price competition, selling a homogeneous product to spatially dispersed consumers with delimited choice sets. First, the stability conditions of the market equilibrium are at best weak (local quasi-stability), implying that equilibria are unlikely to be observed and should not be the focus of analysis. Second, instead of maximizing total profits, firms should maximize their rate of profit on capital advanced (a result more consistent with Marxian and post-Keynesian than neoclassical theories of firm behavior; Lee, 1998)." (s. 323)

I slutsatserna diskuterar Sheppard också hur G.P.E. skiljer sig från N.E.G.:

"Geographical political economy also comes to distinct conclusions [jämfört med new economic geography]. For example, unlike invisible hand arguments, it is able to account for the persistence of socio-spatial clusters of poverty and wealth, and why these have increased in many instances under neoliberalism. Again, unlike mainstream theories of economic development, there cannot be a single, quasi-Rostowian trajectory that all territorial economies should follow (Sheppard, 2011). Since uneven geographical development always accompanies capital accumulation, differently positioned territories are motivated to seek alternative development paths, notwithstanding the beliefs of those who have prospered that others should follow what they imagine to have been their recipe for success. Put otherwise, territories’ future trajectories cannot be deduced from their place-based attributes, but are shaped just as much by their positionality within broader economic systems; their uneven connectivities with other places (greater connectedness need not reduce inequality); and their embeddedness within multi-scalar economic, political, cultural and biophysical processes (Amin, 2002; Sheppard, 2002, 2006c). " (s. 327)

Sheppard vänder sig till att diskutera specifikt tidskfriften Journal of Economic Geography, där hans essä är publicerad, och hur den kan främja dialog mellan GPE och NEG. Han menar att ett sätt är ett gemenskapt sprk: matematik. (s. 327) Ett annat är att erkänna spridningen inom de båda fälten -- att inte upprätthålla stereotyper som NEG-forskare som nyliberaler, eller ekonomernas stereotyper av GPE-forskare som "wooly headed idealists".

Referens;

Eric Sheppard (2011) "Geographical political economy", Journal of Economic Geography 11 (2011) pp. 319–33.