Stockholms roll i den svenska ekonomin har överlag varit stark åtminstone sedan medeltiden, men hur dominant roll den spelat, har varierat över tid. Söderberg, Jonsson och Persson (1991) namngav sin klassiska studie av staden från 1750 till 1850 The Stagnating Metropolis, men efter 1850 började stadens betydelse öka igen. Stockholms befolkning växte från 93 tusen år 1850 till 136 tusen år 1870, 246 tusen år 1890, 342 tusen år 1910, och 502 tusen år 1930. Stockholms andel av landets befolkning ökade mellan 1850 och 1930 från 2.7 procent till 8.2 procent. (SCB 1969, Historisk Statistik I, s. 50-51. pdf här. Folkökningen beror förstås delvis på stadens territoriella expansion, med Brännkyrka, Bromma, Enskede och Spånga.)
Givet utvecklingen i Sverige idag, sedan ungefär 1980-talet, med expanderande storstadsregioner och snabbt stigande bostadspriser, blir en intressant fråga: hur utvecklades bostadspriserna i Stockholm under expansionsperioden i industrialismens tid? Ekonomisk-historikerna Johan Söderberg, Sölvi Blöndal, och Rodney Edvinsson vid Stockholms universitet har i ett bokkapitel från 2014 presenterat en utförlig studie som kan hjälpa oss att besvara denna fråga. De kartlägger prisutvecklingen för bostadsfastigheter (inte för lägenheter) från 1875 till 1957 med nya data. (Efter 1957 använder de officiell statistik.) Taxeringsvärdena för fastigheterna hittar de i Stockholms adresskalender som var en återkommande publikation under perioden och som för 1882 till 1932 digitaliserats och publicerats på den fantastiska sidan Stockholmskällan. (Se till exempel 1909 års adresskalender här.) Försäljningspriserna kommer från arkiverade lagfarter som finns i Stockholms rådhusrätts arkiv på Stockholms stadsarkiv. Eftersom stan expanderade administrativt sett under perioden så fokuserar de på innerstaden, så att priserna kommer vara jämförbara över tid -- priserna var mycket högre i stan än i till exempel Brännkyrka.
De visar i ett diagram att priserna (i rörliga priser) ökade ganska så stabilt decennierna efter 1875. År 1910 var priserna ungefär dubbelt så höga som de var 1875. Priserna ökar snabbare under 20-talet, står stilla under 30-talets andra hälft, och ökar snabbt igen under 40-talet och början av 50-talet. I nästa diagram, som jag klistrat in ovan, deflaterar de prisförändringarna med konsumentprisindex.
Här ser vi att från 1875 till slutet av 1880-talet ökar fastighetspriserna mycket snabbare än KPI (om KPI:t och relativpriser i svensk historia, se tidigare blogginlägg här.) En byggboom pågick och bland annat Östermalm växte snabbt -- Per Wästberg berättar i sin bok Östermalm att nitroglycerin användes för första gången i Stockholm år 1868 för att börja spränga sig igenom Tyskbagarbergen som avskilde delar av det nuvarande Östermalm (dåvarande Ladugårdslandet) från staden, och att det var 1885 som stadsdelen bytte namn just till Östermalm. Bostadssektorn var på 1880-talet en boom-bransch där man kunde tjäna stora pengar: Söderberg et al berättar att Rörstrands fabriksområde såldes still Stockholms stad 1883, omorganiserades, och när staden i slutet av 1885 sålde en sjundedel av marken så var priset redan högre än vad hela inköpet hade kostat 1883. Åren runt 1890 blev därmemot något av en kris för stadens bostadsbyggare, då en del bolag gick i konkurs. Priserna föll 1889-1892; detta kan dock vara drivet av att 80-talets expansion oproportionerligt hade skett i high end-delen av marknaden på Östermalm och att efterfrågan tillfälligt skiftade till billigare lägenheter. Boomen fortsatte egentligen under 90-talet och 00-talet -- Lars-Erik Thunholm refererar på ett ställe (Oscar Rydbeck och hans tid, 1991, s. 49ff) att Bergsunds Mekaniska Verkstad åren efter sekelskiftet var minst lika lukrativt som fastighetsägare på Södermalm som de var i egenskap av tillverkningsindustri. Något som känns väldigt rimligt och intuitivt när man tänker på prisnivåerna i Hornstullstrakten idag!
Vintern 1907 tog högkonjunkturen i Sverige slut; i USA pågick en finanskris och denna spillde över också på svenska förhållanden. Våren 1908 stannade byggnadsverksamheten i Stockholm till, inte bara på grund av kapitalmarknadsproblemen utan också på grund av strejker och konflikter -- minns att detta är i upptakten till storstrejken 1909, som var nära relaterad till konjunkturnedgången som började 1907. Söderberg, Blöndal och Edvinssons prisindex fångar bara delvis dnna dynamik; de finner ett fall i fastighetspriserna 1908 men en ökning 1909.
Under första världskriget faller de reala fastighetspriserna -- mer precist så stiger inte fastighetspriserna lika kraftigt som övriga poster i KPI, under dessa år med mycket kraftiga prisstegringar inte minst på mat. Priserna på byggmaterial och bränsle steg vilket också räntorna gjorde. "Residential construction came to a virtual standstill." (s. 72) År 1917 infördes dessutom hyresreglering, en lag som tillät hyresvärdar att höja hyrorna för att täcka ökade kostnader på bränslen, räntor och reparationer, men som satte ett tak för vinster.
Efter kriget började de reala priserna stiga igen, och gjorde så tills Depressionen; 1932 började priserna falla igen. Hela vägen genom 30-talet föll priserna och inte förrän under andra världskriget steg de (realt) igen.
En väldigt intressant jämförande figur, som använder Jan Bohlins data för Göteborg och Eitrheim och Erlandsens data för Oslo, Trondheim, Bergen och Kristianstand, visar att utvecklingen för de reala fastighetspriserna är väldigt lik sig mellan Stockholm, Göteborg och de norska städerna över tid 1875-1957. Vi ser samma ökning 1875 till ca 1910, samma fall under första världskrigets starka inflation, ökning under 20-talet, stagnation under 30-talet.
Och det är framför allt perioden 1875 till ca 1910 som jag intresserar mig för här. Vad betyder detta för hur vi ska förstå levnadsstandardens och ojämlikhetens utveckling under perioden? Fastighetspriserna ökade relativt till konsumentpriser: det borde betyda att fastighetsägarna gynnades under perioden, vilket torde ha ökat ojämlikheten. Vi skulle dock vilja veta hur hyrorna utvecklades, men det är väl rimligt att tänka sig att hyrorna måste ha ökat om fastighetspriserna kunde öka -- varför skulle priset på en fastighet öka om inte den förväntade avkastningen ökar? Det är en parantes, men vi kan också tänka så här: hur förändrades fastighetspriserna om vi deflaterar med arbetarlöner? Alltså, blev en arbetare mer förmögen (hehe) att köpa en fastighet 1910 jämfört med 1870 eller var det tvärtom så att ett husköp blev allt mer avlägset?
Den andra dimensionen som jag funderar mycket på här är: hur förändrades priserna i olika delar av Stockholm? Ökade eller minskade prisskillnaderna mellan rika och fattiga områden? Det skulle ju gå alldeles utmärkt att studera baserat på adresskalendrarna som Stockholmskällan har digitaliserat. De två bilderna exemplifierar lite enkelt med två väldigt bekvämt valda exempel, början av 25:e roten som ligger i Katarina församling på Södermalm, här runt Bondegatan och Skånegatan, och början på 9:e roten runt Humlegården, runt Humlegårdsgatan, Stureplan och Birger Jarlsgatan. Vi ser att källan uppger vilka (juridiska personer eller faktiska personer) som äger fastigheterna, och vad fastigheten är taxerad till. Tomtarealen skulle kunna användas som ett mer eller mindre grovt mått på fastighetens storlek.
Jag tänker mig att det vore ett utmärkt upplägg för en masteruppsats att kartlägga fastighetspriser genom ett sample av t ex en rote på Södermalm och en på Östermalm, för två nedslag kanske 1900 och 1926. I mitt, Jakob Molinder och Svante Prados projekt om inkomster och inkomstfördelning i Sverige 1862-1970 har vi samplat 1 procent av skattebetalarna (0.5 procent efter 1940) och har då för Stockholm samlat in information för 2215 vuxna 1870 (varav 617 betalade inkomstskatt), 3844 vuxna år 1900 (varav 1318 betalade skatt), 5060 vuxna år 1920 varav 3362 betalade skatt, och så vidare. Vi har återkommande inkomster från t ex Klara församling, Hedvig Eleonora och Maria. Genom att kombinera inkomster och fastighetspriser (eller kanske hyror) skulle man kunna göra fascinerande ny forskning om segregationens utveckling i Stockholm under den perioden.
Referens
Johan Söderberg, Sölvi Blöndal, och Rodney Edvinsson (2014) "A price index for residential property in Stockholm, 1875–2012" (tillgänglig online här), i Historical Monetary and Financial Statistics for Sweden, Volume II: House Prices, Stock Returns, National Accounts, and the Riksbank Balance Sheet, 1620–2012, red. Rodney Edvinsson, Tor Jacobson och Daniel Waldenström. Stockholm: Ekerlids/Riksbanken.
Inga kommentarer:
Skicka en kommentar